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Alle Kaufnebenkosten beim Haus- & Wohnungskauf berechnen.
| Bundesland | Satz | Bei 350.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 12.250 € |
| BW, Bremen, NDS, MV, RLP, SA | 5,0% | 17.500 € |
| Berlin, Hamburg, Hessen, NRW | 6,0% | 21.000 € |
| Brandenburg, Saarland, SH, Thüringen | 6,5% | 22.750 € |
Je nach Bundesland 9–15% des Kaufpreises. Bei 350.000 € also 31.500–52.500 €.
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (ca. 0,5%) und ggf. Maklercourtage.
Mind. 20% des Kaufpreises plus alle Nebenkosten aus Eigenkapital.
Nein, sie sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und betragen ca. 1,5% des Kaufpreises.
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Kaufnebenkosten an. Diese betragen je nach Bundesland zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, da die meisten Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren.
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien. Sie wird vom Finanzamt festgesetzt und muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid bezahlt werden. Die Höhe variiert je nach Bundesland: Bayern und Sachsen haben mit 3,5% den niedrigsten Satz, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5% den höchsten.
Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, überwacht die Abwicklung und sorgt für die Eintragung im Grundbuch. Die Notargebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und daher nicht verhandelbar.
Für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie der Grundschuld (Bankdarlehen) ins Grundbuch fallen Gerichtsgebühren an. Diese sind ebenfalls gesetzlich geregelt und betragen ca. 0,3 bis 0,5% des Kaufpreises.
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Courtage. Der Käuferanteil beträgt üblicherweise 3,57% (inkl. MwSt.). Wenn kein Makler beteiligt ist, entfällt dieser Kostenpunkt komplett.
Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Kaufnebenkosten an. Diese betragen je nach Bundesland zwischen 9 % und 16 % des Kaufpreises und müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden – Banken finanzieren sie meist nicht.
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können das bis zu 64.000 € zusätzliche Kosten sein. Unser Immobilien Nebenkosten Rechner zeigt Ihnen alle Kostenpositionen aufgeteilt nach Bundesland.
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Nebenkosten-Position und variiert je nach Bundesland stark:
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 18.000 € |
| Hessen, Mecklenburg-VP | 6,0 % | 24.000 € |
| NRW, Saarland, Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
Notarkosten und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen damit ca. 5.200–7.200 € für Notar und Grundbuch an. Diese Kosten sind nicht verhandelbar.
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt (meist der Verkäufer), zahlt mindestens 50 % der Provision. Käufer zahlen höchstens 50 % – oder gar nichts, wenn der Makler vom Verkäufer allein beauftragt wurde.
Die übliche Gesamtprovision beträgt 5,95–7,14 % inkl. MwSt. Bei hälftige Teilung zahlt der Käufer 2,975–3,57 % des Kaufpreises.
Der Kauf einer Immobilie in Deutschland folgt einem klar geregelten Ablauf. Wer die einzelnen Schritte kennt, kann Kosten und Risiken besser einschätzen:
Nordrhein-Westfalen hat mit 6,5 % eine der höchsten Grunderwerbsteuern. So sieht eine vollständige Nebenkostenaufstellung aus:
| Kostenposition | Betrag | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (NRW, 6,5 %) | 26.000 € | 6,5 % |
| Notarkosten (ca. 1,2 %) | 4.800 € | 1,2 % |
| Grundbucheintragung (ca. 0,5 %) | 2.000 € | 0,5 % |
| Maklerprovision (3,57 % Käuferanteil) | 14.280 € | 3,57 % |
| Baugutachter (empfohlen) | ca. 1.500 € | 0,38 % |
| Gesamte Nebenkosten | 48.580 € | 12,1 % |
| Gesamtinvestition | 448.580 € | — |
Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer und fällt beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an. Sie wird einmalig beim Eigentumsübergang fällig und muss innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid bezahlt werden.
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer? Beim Kauf innerhalb der Familie (Ehepartner, Kinder, Eltern) fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch Schenkungen und Erbschaften sind befreit. Beim Kauf von Neubauten direkt vom Bauträger fällt die Steuer nur auf den Grundstücksanteil an, nicht auf das Gebäude.
Trick: Inventar separat ausweisen. Wenn Küche, Einbauschränke oder andere Einbauten separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden, mindert das die Bemessungsgrundlage. Auf Inventar bis zu 15 % des Kaufpreises wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.
Banken finanzieren in der Regel maximal 80–90 % des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten müssen fast immer vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden. Folgende Faustregel gilt:
| Kaufpreis | Mindest-Eigenkapital (25 %) | davon Nebenkosten (~12 %) |
|---|---|---|
| 200.000 € | 50.000 € | 24.000 € |
| 300.000 € | 75.000 € | 36.000 € |
| 400.000 € | 100.000 € | 48.000 € |
| 500.000 € | 125.000 € | 60.000 € |
| 600.000 € | 150.000 € | 72.000 € |
Tipp: Planen Sie zusätzlich eine Reserve von 5.000–10.000 € für unvorhergesehene Kosten nach dem Kauf (Renovierungen, Umzug, Ummeldungen).
Kann ich die Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutztem Wohneigentum nein. Bei vermieteten Immobilien können Notar-, Grundbuch- und Maklierungskosten als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?
Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid ca. 4–8 Wochen nach der Beurkundung. Die Zahlung muss innerhalb von 4 Wochen nach Bescheiddatum erfolgen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne die wird kein Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen.
Was kostet ein Notar beim Hauskauf?
Die Notarkosten richten sich nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) und sind nicht verhandelbar. Sie betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises inklusive Grundbucheintragung. Bei 400.000 € sind das ca. 6.000–7.000 €.
Gibt es Kaufnebenkosten auch beim Neubau?
Ja, aber mit Besonderheiten: Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstücksanteil an, wenn Grundstück und Bau in getrennten Verträgen abgewickelt werden. Notarkosten fallen für beide Verträge an. Ein Makler ist beim Neubau vom Bauträger oft nicht involviert.
Sind die Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung anders?
Die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten fallen identisch an. Zusätzlich sollten Sie die Teilungserklärung, den Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen – das gibt Aufschluss über laufende Kosten und geplante Sonderumlagen.
Nach dem starken Zinsanstieg 2022–2023 haben sich die Bauzinsen in Deutschland auf einem Niveau von etwa 3,5–4,5 % für 10-jährige Zinsbindungen (Stand 2026) stabilisiert. Im Vergleich zu den Tiefzinsjahren (unter 1 %) bedeutet das deutlich höhere monatliche Raten.
Beispiel Finanzierungskosten: Kaufpreis 400.000 €, Eigenkapital 100.000 €, Darlehen 300.000 €, Zinssatz 4 %, Tilgung 2 %: monatliche Rate ca. 1.500 €.
Die Immobilienpreise haben sich in vielen Regionen nach dem Rückgang 2022–2023 wieder erholt. In Großstädten wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin sind Preise von 5.000–10.000 € pro Quadratmeter für Wohnungen üblich. Im ländlichen Raum und in strukturschwächeren Regionen sind Objekte deutlich günstiger.
Viele Immobilienkäufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und vergessen dabei die erheblichen Nebenkosten. Das ist ein häufiger Fehler, der in der Praxis zu ernsthaften Finanzierungsproblemen führen kann. Denn Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in aller Regel nicht mit — sie müssen aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt werden.
Stellen Sie sich vor: Sie kaufen ein Haus für 350.000 € in Nordrhein-Westfalen. Der Kaufpreis klingt machbar. Doch dann kommen 22.750 € Grunderwerbsteuer (6,5 %), rund 5.250 € Notarkosten, 1.750 € Grundbuchgebühren und 12.495 € Maklerprovision dazu. Plötzlich liegen die tatsächlichen Gesamtkosten bei über 392.000 €. Wer diesen Puffer nicht eingeplant hat, gerät schnell in eine Finanzierungslücke.
Genau deshalb ist unser kostenloser Immobilien Nebenkosten Rechner so wertvoll: Er zeigt Ihnen transparent und nach Bundesland aufgeschlüsselt, mit welchen Gesamtkosten Sie wirklich rechnen müssen — bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer der Länder — jedes Bundesland darf sie seit 2006 selbst festlegen. Bayern und Sachsen haben den ursprünglichen Bundessteuersatz von 3,5 % nie erhöht und sind damit die günstigsten Bundesländer für Immobilienkäufer. Alle anderen Länder haben die Steuer in den vergangenen Jahren schrittweise angehoben, manche auf bis zu 6,5 %.
Politisch wird seit Jahren über eine Reform der Grunderwerbsteuer diskutiert, insbesondere um Erstkäufer und Familien zu entlasten. Einige Bundesländer haben zwischenzeitlich Freibeträge für selbst genutztes Wohneigentum eingeführt oder angekündigt. Es lohnt sich daher, die aktuellen Regelungen im jeweiligen Bundesland zu prüfen, bevor man kauft.
Ein wichtiger Hinweis: Die Grunderwerbsteuer entsteht mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Der Bescheid kommt meist 4 bis 8 Wochen später. Erst wenn die Steuer bezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, kann der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen.
In Deutschland ist ein Notar beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtlich unwirksam. Der Notar ist dabei neutral — er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern stellt sicher, dass der Vertrag rechtlich korrekt ist und beide Seiten ihre Rechte verstehen.
Die Notarkosten umfassen mehrere Positionen: die eigentliche Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag, die Auflassungsvormerkung (schützt den Käufer vor Doppelverkauf), die Eintragung der Grundschuld für die Bank, sowie diverse Auslagen für Registerabrufe und Korrespondenz. All diese Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind deutschlandweit einheitlich geregelt — Preisverhandlungen sind nicht möglich.
Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit ca. 1,5 % des Kaufpreises für alle Notarkosten zusammen (inkl. Grundbuch). Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das rund 6.000 €. Wenn zusätzlich eine Grundschuld für ein Bankdarlehen eingetragen werden muss, erhöht sich dieser Betrag leicht.
Ein Makler vermittelt zwischen Käufer und Verkäufer — er kennt den Markt, organisiert Besichtigungen, hilft bei der Verhandlung und begleitet den Kaufprozess bis zur Schlüsselübergabe. Seit der Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 gilt beim Wohnimmobilienkauf das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision.
In der Praxis bedeutet das: Meist beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlt die Hälfte — und der Käufer zahlt die andere Hälfte. Die übliche Gesamtprovision liegt bei 5,95 % bis 7,14 % (inkl. MwSt.), je nach Region und Makler. Für den Käufer bedeutet das bei einem Kaufpreis von 400.000 € ein Makleranteil von ca. 11.900 bis 14.280 €.
Ob sich ein Makler lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Bei Direktkäufen vom Eigentümer entfällt die Provision komplett — das spart erheblich. Allerdings ist das Angebot provisionsfrei deutlich kleiner, und Verhandlungen ohne professionelle Begleitung können für unerfahrene Käufer herausfordernd sein.
Die Faustregel der Banken lautet: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35–40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 5.000 € wären das maximal 1.750–2.000 € monatliche Rate.
Bei einem Zinssatz von 4 % und einer Tilgung von 2 % (Annuität 6 %) ergibt sich bei 300.000 € Darlehenssumme eine monatliche Rate von 1.500 €. Die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung beträgt bei dieser Rate rund 23 Jahre.
Wichtig: Planen Sie immer eine Instandhaltungsrücklage ein — üblicherweise 1 € pro Quadratmeter und Monat bei Neubauten, 2–3 € bei älteren Immobilien. Diese Kosten kommen zur Kreditrate hinzu und werden oft unterschätzt.